강제경매, 임의경매, 집행권원 정의와 집행정지 취소신청 방법

 

 

최근 한국은행에서 꾸준히 기준금리를 인상하고 있고, 이에 따라 대출금리도 큰 폭으로 오르고 있습니다.

부동산도 마찬가지입니다. 역전세난 속 보증금을 감당하지 못하는 집주인이 많아 강제경매가 많은데요.

앞으로도 경매가 계속 늘어날 것으로 예측되는 상황 속에서,

"강제경매" 와 "임의경매" 에 대해 알아보고 이를 활용하거나 또는 집행정지 취소를 할 수 있는 방법에 대해 알아보고자 합니다.

 

 

1. 임의경매란?

 

경매는 많이들 들어보셨을 것입니다.

부동산이나 물건 등, 파려고 하는 물건에 대해 가장 높은 가격을 제시한 사람한테 파는 가격인데요.

 

이는 부동산을 팔 목적이 있는 사람이 직접 부동산을 올려놓는 경우도 있지만, 채권자가 돈을 빌려주는 과정에서 담보로 설정해놨던 부동산이 채권의 기한이 만료됨과 동시에 채무를 이행할 목적으로 경매에 올라옵니다. 그렇기 때문에 다른 채권들보다 먼저 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

2. 강제경매란?

 

임의채권의 경우에는 부동산과 같은 '담보'가 있기 때문에 빠르게 그 채권을 회수할 수 있는 반면, 강제경매의 경우에는 경매에 내놔야 할 담보조차 없어 법원으로부터 '집행권원' 이라는 것을 받게 됩니다. 집행권원은 국가가 이행청구권, 즉 채무자에게 어떠한 행위를 해야 하는 것들을 국가가 지정하고 그에 대해 강제적으로 집행하게끔 합니다. 그렇게 되면 확정증명원, 송달증명원, 부동산등기부등본을 부동산 소재지 지방법원에 올려놓음으로써 경매를 실시하게 됩니다.

 

대표적으로 역전세난 속에서 보증금을 줘야 하는데 집주인들이 보증금을 주지 못해서 이에 대한 반환을 요구하는 방식의 '강제경매'가 늘어난다고 보시면 되겠습니다.

 

강제경매의 경우 말 그대로 '강제'이기 때문에 집행정지 신청이 불가합니다.

 

 

 

3. 임의경매와 강제경매 차이점

 

말씀드렸듯 임의경매와 강제경매의 차이는 "담보가 있냐, 없냐" 의 차이입니다.

 

담보가 있어 저당권, 유치권, 근저당권, 질권, 전세권, 담보가등기 등을 통해 법원의 집행권원 없이도 바로 경매에 들어갈 수 있는 반면, 강제경매는 집행권원이 있어야 합니다. 하지만 담보권을 필두로 하는 임의권리의 조건들은 담보권 부존재 등 계약을 무효하는 조건이 충족될 경우 소유권 취득이 인정되지 않습니다. 반대로 강제경매는 집행권원을 바탕으로 하기 때문에 권리가 채무명의에 표시된 권리가 무효라 하더라도 소유권 취득을 인정합니다.

 

또한 강제경매의 경우 경매 절차상에 문제가 있을 때 형식적인 사유로 이의신청이 가능합니다.

 

 

 

 

 

4. 임의경매 집행정지 하는 방법

 

담보권 자체가 없거나, 소멸했다는 증명서류를 제출할 경우 임의경매의 집행정지 취소신청이 가능합니다.

 

1) 담보권이 소멸되거나 없다고 확정판결

2) 담보권 실행을 일시정지한 재판 정본

3) 담보권 등기가 말소된 등본이나 말소하라고 명한 확정판결 정본

4) 채권자가 경매신청을 취하, 채권을 변제받을 것이라고 하거나 변제받을 것을 미루도록 승낙한다는 취지의 서류

 

등이 있으면 이의신청, 즉시항고 등으로 바로 집행정지를 할 수 있습니다.

 

 

이러한 임의경매와 강제경매의 경우 대부분 채권을 갚지 못했을 경우에 발생하는 것이기 때문에, 시일이 지나기 전에 갚게 된다면 대부분의 문제는 없습니다. 하지만 억울한 상황이 발생해서 그 외의 경우로 담보권이 소멸, 일시정지, 말소판결이나 그 외에 합의가 돼 변제기일을 추가적으로 얻을 수 있다면 집행정지 취소신청을 통해 구제받으시길 바랍니다.

 

하지만 더 확실한 것은 역시 개인 변호사와 상담을 통해 자세한 설명과 대응방안에 대해 들으시는 것을 권장합니다.